Allgemeines zum Mietrecht

Mieterinnen/Mieter und Vermieterinnen/Vermieter haben unterschiedliche Rechte und Pflichten, je nachdem, ob und inwieweit das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt:

• Vollanwendungsbereich des MRG
• Teilanwendungsbereich des MRG
• zur Gänze vom MRG ausgenommen

In welches dieser drei Bereiche des Mietrechts ein Mietvertrag fällt, richtet sich nach den relativ umfangreichen Regeln in § 1 MRG. Als grobe Faustregel lässt sich sagen, dass die Miete von Wohnungen

• in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern zumeist dem Vollanwendungsbereich,
• in nicht geförderten Neubauten und von Wohnungen in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, meist dem Teilanwendungsbereich

des MRG unterliegen.

Mietverträge über Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen (Ein- oder Zweifamilienhäuser) oder Geschäftsräumlichkeiten sind von der Anwendung des MRG zur Gänze ausgenommen. Bei der Miete eines Ein- oder Zweifamilienhauses liegt allerdings nur dann ein nicht dem MRG unterliegendes Mietverhältnis vor, wenn der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurde.

Kurz gesagt bestehen die wesentlichen Unterschiede zwischen den drei Bereichen des Mietrechts darin, dass zugunsten der Mieterinnen/Mieter

• im Vollanwendungsbereich des MRG ein Preisschutz und Beendigungsschutz (Kündigungsschutz)
• im Teilanwendungsbereich des MRG nur der Beendigungsschutz (Kündigungsschutz)
• im Vollausnahmebereich des MRG weder ein spezieller gesetzlicher Preisschutz noch ein spezieller Beendigungsschutz (Kündigungsschutz)

bestehen.

Aufgrund der mit 1. Jänner 2015 in Kraft getretenen Wohnrechtsnovelle 2015 kam es zu einer Erweiterung der Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters im Bereich von mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten (z.B. Thermen). Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1. Jänner 2015 abgeschlossen wurden. Die Vermieterin/der Vermieter ist seitdem zur Erhaltung (Reparatur und Austausch) von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses verpflichtet. Dies gilt aber nicht, wenn die Mieterin/der Mieter selbst während eines laufenden Mietverhältnisses nachträglich eine Heiztherme in die Wohnung eingebaut hat. In diesem Fall hat die Mieterin/der Mieter auch selbst für die Erhaltung der Therme Sorge zu tragen.

Die erweiterte Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters für mitvermietete Wärmebereitungsgeräte bezieht sich auf Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG, auf Miet- und sonstige Nutzungsverträge nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (z.B. Genossenschaftswohnungen) und Wohnungsmietverträge – nicht auch für Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten – im Teilanwendungsbereich des MRG.

Weiterführende Links

• Mietrecht für Mieter – Broschüre (→ AK)
• Verein für Konsumenteninformationen (→ VKI)

Rechtsgrundlagen

§§ 1, 3 Mietrechtsgesetz (MRG)